文章目录
一、 引 言
二、 反思与厘定：宅基地三权分置制度改革试点现状
1. 宅基地三权分置制度改革试点经验总结
(1) 租赁权未触及宅基地三权分置改革实质。
(2) 农房及宅基地使用权抵押限制。
(3) 农房及宅基地使用权买卖之限制。
2. 宅基地使用权流转范围扩张可能性
三、 限制抑或解禁：宅基地三权分置改革走向理论证成
1. 利益衡量：住房保障与财产权孰轻孰重
2. 正本清源：节约耕地抑或住房保障
3. 预期状况：闲置农房的增多催促宅基地三权分置制度改革
(1) 城市化进程催生闲置宅基地数量的增多。
(2) 宅基地使用权的可继承性。
4. 逐利本能：真正公允的价格来自于充分竞价
5. 小结
四、 居住权补给：藉以实现宅基地使用权入市之归处
1. 通过居住权实现宅基地使用权入市的可能性探究
(1) 目的上的契合：符合居住权住房保障的制度初衷。
(2) 功能上的补足：化解与“一物一权原则”的冲突。
2. 具体设计方案之阐述：居住权有偿无偿之别
(1) 无偿设立：集体经济组织成员为居住权人。
(2) 有偿设立：第三人为居住权人。
文章摘要:从宅基地三权分置试点现状来看,农房及宅基地使用权租赁本就不受限制,抵押合同只能与金融机构订立,买受人之主体限定于县(区)、市域范围内的集体经济组织,均未触及改革之本。种种设置于宅基地使用权入市道路上的障碍,均源于住房保障与住房财产权的两难困境。然而,对住房福利的维护,不但造成住房财产权的损害,还无意间构成对农民经济、文化、社会福利的忽视。对宅基地使用权流转主体的限制,无法实现保护耕地的目的。宅基地的可继承性与城市化进程的加快,都导向闲置宅基地使用权的增多。经由充分竞价的真正公允价格,才能实现住房财产权最大化效益。基于住房保障之同一目的与"一物一权原则"冲突之化解,可以藉由居住权实现宅基地使用权入市。区分为集体经济组织成员设定居住权之无偿设立,与为第三人设定居住权之有偿设立。
文章关键词:
项目基金:上海市哲学社会科学规划青年课题“民法典背景下的农村集体经济组织立法研究”(编号：2020EFX015),
论文作者:李谦
作者单位:南京大学法学院 南京大学住宅政策与不动产法研究中心
论文DOI: 10.13891/j.cnki.mer.2021.10.014
论文分类号: F321.1
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