1 引言

习近平总书记多次指示，房子应该回归居住的本位，反对炒买炒卖搞投机。在党的十九大报告中他又重申，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。总书记用简练明确的语言阐明了一个经济学大道理，即房地产经济关系国计民生，倒买倒卖之进而使其泡沫化是违背经济规律的。同时，这个指示也体现了总书记深厚的忧患意识、底线思维和历史思维，具有重要的现实指导意义。

2 现状观察：炒房热不退彰显房地产经济虚假繁荣

作为一项重要的民生事业，住房问题几十年来一直困扰着政府和人民群众。为了解决住房紧张和公有住房分配中的不公平问题，自20世纪90年代起我国开始逐步取消城市住房配给制和实物分房政策，转而实行住房市场化和货币化改革。该项改革的初衷是好的，然而多年过去了，住房问题似乎不但没有解决好，反而又衍生出新的问题来，例如，房价过高、商品房库存过多、房地产占用资金量过大、耕地因房地产开发而大量流失，等等。可以说，以上每一个问题都是牵涉国计民生的大问题。

当前，房地产经济面临的突出问题是：居民和一些投资人炒作房子、将房子当作金融化工具的行为依然严重，这使得一些城市的房价居高不下的情况在新冠肺炎疫情危机冲击下未见扭转；高房价造成的金融泡沫已经将众多金融部门、企业与民众包裹其中，使其处于欲罢不能的状态。人们常常在现实生活中看到这样的情况：从公司到一般中产民众，街谈巷议的中心话题必有房子；不少人还将拥有多套房子看作“有脸面”和“有地位”的象征，使房子增加了身份符号的价值，异化现象严重。因此，可以肯定：当下中国在一定程度上已经形成了全民炒房的社会氛围。人们这样做似乎也是一种“经济理性”，因为在大家看来，中国当前最有希望“赚钱”的行业是房地产业。靠房子一夜暴富的生动案例就在我们身边存在着，那些暴发户既包括“拆迁户”、房屋中介老板，也包括大大小小的房地产商。现实生活中，创业不如炒房确是一个令人唏嘘的事实。有报道称中国40%以上的上市公司，一年的净利润在北京、上海、广州、深圳这些大城市都买不起一套房。虽然近几年中国经济面临严重的下行压力，可是房地产价格却不断逆势上涨，数据显示，北京近十年房价竟然涨了400%之多。在高投资高回报率预期面前，但凡有点经济头脑的人谁不愿意去大胆“赌一把”呢？

房地产市场与股市一样，在多方资金不断炒作之下已经形成一个巨大的泡沫。这个泡沫化的根据，第一，在于现有住房存量极为庞大。有报道称，2019年中国商品房空置率高达26.6%，但是与此同时还有大量新楼盘正在筹划建设[1]。甚至有人认为当前中国房子的保有量多到足够34 亿人居住。第二，在于房价过高，使其总市值高达300～400 万亿元人民币，这个数字远超中国当前GDP 总量。众所周知，北京、上海、深圳等地较好地段的房价动辄十几万一平方米。这一方面导致很多人望房兴叹或者买下房子就成为“房奴”；另一方面则使房子丧失其本来的使用价值而异化为某些人手里的金融工具。

3 后果分析：片面发展的房地产经济蓄积巨大风险

炒房和囤房导致房地产经济过热和过多的资金流向该领域，必然导致中国经济社会发展丧失平衡，蓄积诸多风险。

风险之一是房地产经济阻碍实体经济发展。与房地产行业的一片繁荣大相径庭的是，实体经济领域，即农业、工业、商业等则普遍遭遇这样或那样的经营困难，相关从业人员受此影响，其生活水平不升反降，有的人甚至被经济寒流冲击得“头破血流”。这种情况源于房地产业繁荣引起的资金“挤出效应”：由于从事农工商业利润回报少，大量资金就会从农工商等部门撤出，其结果将加大后者的生存困境。

风险之二是加剧民生困难。当前，民生方面的教育、医疗卫生、养老等领域面临资金短缺问题不能不说是受房地产经济的拖累，老百姓把自己的积蓄都拿去买房了，其花在教育、医疗卫生和养老等民生项目上面的钱就必然减少，导致这方面的发展严重不足。很多民众因为房贷压力过大而降低生活水平、引起严重的家庭纠纷等问题。

风险之三是容易造成严重的经济波动。美国次贷危机的教训历历在目，该危机爆发的导火索即美国房地产经济崩盘、资金链断裂。反观中国，经过二十多年的不断发展和演变，中国经济在很大程度上已经与房地产这个经济巨无霸联系在一起，其表现在于：首先，房地产投资直接影响经济增长，有不少地方该项投资占该地年度投资额的六成以上；其次，大量商业银行贷款被投放在房地产业，金融业的兴衰直接受到后者牵连；最后，房地产业与土地市场、劳务市场、建材市场、装修市场、城镇化建设等众多行业形成了一荣俱荣一损俱损的密切关系。由此可知，房地产业的兴衰已经成为牵一发而动全身的关键点。尤其值得一提的是，目前众多地方政府严重依赖土地财政，而后者又依赖于房地产业的不断“繁荣”。因此，房地产经济的波动也会影响到地方政府的正常运行。

风险之四是加剧财富集中和贫富分化，加剧社会心理失衡。有人形容房地产就像一个虹吸器，它将无数人的财富聚敛在少数人手里，一部分社会成员如开发商、炒房客、拆迁户、房屋中介老板、掌握土地审批的腐败官员等特殊人群暴富起来，而另一些居民则常常因为举债买房而成为“房奴”。房地产资本化引起的财富集聚效应近年来愈发明显。据中国国家统计局公布的数据，中国2017年的基尼系数高达0.467（2018年数据未公布），这一数字虽然比一些大学研究人员得出的数字低了不少，但是仍然超过以两极分化著称的美国的0.45。由贫富差距拉大带来的畸形消费、仇富、穷人自杀（以杨改兰事件为例）等社会失序现象正在增加。另外，党的十九大报告提出，当前我国的主要矛盾是人民对美好生活的需要与不平衡不充分的发展之间的矛盾。从现在的情况看，房地产经济的片面发展会加剧这种矛盾。

4 历史经验：创造更多的活财富才能推动社会发展进步

从历史角度考察当下中国房地产经济，会使人们更加清醒。

人类社会的发展是一种辩证运动，很多历史事件都因为客观规律的作用而发生重演，给人以似曾相识的感觉。今天，部分中国人大肆买房和炒房的行为与历史上中国封建地主大肆买地、进行土地兼并就有很大的相似之处。封建和半封建时代的中国经济主体是小生产的地主经济，由于商品经济不发达，大部分地主发财致富的来源是剥削农民，即从后者身上抽取地租。地主们在手里有了闲钱之后的第一个选择便是置地，尽可能多地买地。由于地租剥削带来的积累一代又一代地不断延续着，到了每一个封建王朝的末年都会出现土地高度集中的趋势。促使地主买地的主要原因有两个：一是土地在封建时代可以为地主及其家庭带来稳定的实物地租或者货币地租；二是中国封建社会受儒家文化的影响，几千年来形成了重农抑商的社会风气，经商虽然可以赚钱，但是却不能为商人带来高贵的社会地位，而地多人多则可以给地主带来巨大的荣耀感。《红楼梦》里贾王史薛四大家族之所以能够在社会上呼风唤雨，甚至左右一些地方官的命运，其根本原因就是这几大家族都有庞大的地产作经济支撑。既然有了大量地产就可以过“人上人”的生活，地主们有了钱当然不会进行工商业投资，而是更加倾向于购买更多的土地。这种自给自足、不断重复进行简单再生产的自然经济模式在中国存在了两千多年，始终没有被内部力量突破。到了封建社会后期，以土地为主要财富象征的中国社会再也无法焕发活力，最终被活财富（资本）武装起来的西方力量一举摧垮。今天，疯狂追逐房地产这种财富一如封建时代的地主置地那样成为众多中国富人阶层积累财富的主要方式。然而这种积累方式已经成为明日黄花，其落后性是显而易见的。

纵观古代中国和近代中国，在近几百年时间里其与欧洲先进国家相比，不断趋于落后，两者之间的差距越拉越大。出现这种情况的根本原因就在于旧中国的生产方式落后于西方。封建主义生产方式即封建地主经济是小农经济，土地的不断集中扼杀了经济发展的活力，其封闭性越来越强而自我革新的动力则越来越弱，所以生产规模难以扩大。同时，当大量农民因为土地被集中而丧失生存来源时，“过剩”劳动力和流民就出现了。事实上这是一种严重的资源浪费现象。原因在于，如果作为最活跃的生产力要素的人不能创造价值，其与土地荒芜造成的资源浪费并无本质区别，两种情况下经济和社会发展都会遭受阻碍。资本主义生产方式相对于封建主义生产方式，其先进性在于能够以前所未有的速度推动社会生产力的发展。这个动力就是资本。资本本质上是一种可以增值的价值，一种活财富。资本家在对剩余价值的无休止追求中不断扩大再生产、开拓国内外市场，从而使资本规模如滚雪球般不断膨胀，资本主义经济便以这样的方式快速发展起来。正如马克思所说，“资产阶级在它的不到一百年的阶级统治中所创造的生产力，比过去一切世代创造的全部生产力还要多，还要大”[2]。

既然活跃的资本是现代生产力发展的无形推动者，那为什么中国房地产被资本化后反而阻碍生产力发展呢？这里的根本原因在于，这种资本化是一种扭曲的经济过程，毕竟房地产与一般生产资料形式的资本不同，它不是可再生资源，一定意义上它是一种死财富，即它是一种消耗性产品，不是生产性产品。房子越多，耕地这个“财富之母”就会越少，其他人类社会发展生产所需要的自然资源也会因房地产业的裹挟而趋于减少，生产力中最活跃的因素——劳动者的发展就会受到抑制，劳动力的再生产变得愈加困难。这里需要澄清的一个关键问题是，房地产经济中所谓的“资本增值”功能是通过商业炒作实现的。大量商品房在买卖过程中出现的“溢价”效应会给人以房子本身有价值增值功能的假象，但是在这个过程中并没有任何新价值产生。马克思的劳动价值论告诉人们：商品在流通过程中并没有发生价值增值，价值增值仅仅发生在生产过程中。通过“炒房”赚取巨额利润这种增值假象最终会因为资产泡沫的破裂而被打回原形。然而严重的社会后果将会不可避免地出现：大量有效资源包括土地、资金、建筑材料、劳动力被无谓地耗费掉，社会财富分配不均的问题更加严重，阶层矛盾也因此而加重，等等。

5 结论：必须尽快化解房地产经济与“房住不炒”思想间的张力

近代历史上，正当西方新兴资产阶级野心勃勃地不自觉地推动欧美社会生产力向前发展的同时，中国这个古老的东方大国却沉浸在唯我独尊、不思进取的天朝大国迷梦之中不能自拔，直到后来被西方的坚船利炮所撼醒。前事不忘，后事之师。今日中国的经济总量已经达到了世界第二位，按照货币的实际购买力中国甚至超过了美国。几十年来我国发展社会生产力的成就非常巨大，这是我们实现中华民族伟大复兴的基本物质基础，也是树立制度自信、理论自信、道路自信、文化自信的前提条件。但是，如果看不到房地产业绑架中国经济、全民非理性炒房导致土地集中和财富集中，进而阻碍生产力发展这样严重的情况，则未来中国经济社会发生全局性紊乱甚至颠覆性错误的危险就无法避免，这不是耸人听闻，而是摆在人们面前亟待解决的课题。

当前的中国房地产经济在疫情冲击下面临较大困难，有些地方政府企图通过放松房市调控以刺激经济，这种短期行为已经被紧急叫停。有专家正确地指出，“靠放松房地产调控、刺激楼市来‘稳增长’，操作起来肯定比孵化科技企业、培育创新基因容易，但也必然是权宜之计，并且未来的风险会大很多。坚守‘房住不炒’原则，积极探索经济发展新模式、新路径，才能推动经济加速转型升级”[3]。所以，形势是逼人的，贯彻落实总书记“房住不炒”这一重要战略思想、化解房地产经济非理性发展与这一战略思想之间的张力，已经不允许再拖延下去了。

【1】腾讯网.2019年商品房空置率26.6%，开发商为什么还在不停建房[EB/OL].

【2】马克思,恩格斯.共产党宣言[M].北京:人民出版社,1997.

【3】费杨生,王舒嫄.保持定力 坚守“房住不炒”[N].中国证券报,2020-03-13(01).