烟台是山东省地级市，环渤海地区重要的港口城市、国家历史文化名城、联合国人居奖、国家适合养老的城市；烟台市区包括芝罘区、莱山区、开发区、高新区、福山区、牟平区烟台市六区，不含其余县、市。商品房主要包括商品住宅、公寓、商办市场。商品房不管是对于个人居住、投资还是经济实体作为投资方式，已经成为国家经济调控和宏观政策调控的重点。

房地产业的迅速发展对改善人民群众的居住条件有很大的作用，能带动相关产业的发展，增加地方政府的财政收入，但是，当前正在繁荣发展的房地产业也存在着诸多问题，并成为社会群众关心的焦点和热点，如何让高房价、保需求协调发展，成为拉动经济正向发展的驱动力，成为政府宏观调控的一大重点，让房地产经济合理回归。

1 政府基本格调

坚持中央“房住不炒、因城施策”主基调不变，调控力度不放松，支持居民自住和进城人员购房需求，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。按照最新出台的《山东省建设用地控制标准(2019年版)》，烟台2019年1月10日执行新的用地控制标准。同2005版老标准比较，新标准将对利用较粗放的工业用地严控，而对教育、医疗等公益类设施适度放宽指标，新增物流园、养老设施等行业的用地标准。执行新上项目执行新用地标准，教育医疗用地放宽。

新政策的落实主要体现在以下三方面：从供地计划看，土地供应主要集中在芝罘区、莱山区、开发区等区域，受市场趋稳及融资压力加大的双重影响，房企未来拿地趋于理性，优质地块热度不减。莱山区、芝罘区等中心区域优质地块供地量相对较大，楼板价也一路攀升。从未来上市项目看，新增项目较多，市场存量加大，品牌、物业、产品、性价比等成为未来市场竞争的关键因素，市场竞争更加激烈。从用地控制标准看，工程项目设计、建设项目准入及土地审批、供应、供后监管的重要依据，具有强制效力。新标准对工业用地有所收紧，对教育、医疗等公益用地则适度放宽。对幼儿园、普通中小学，生均用地都有所提高，容积率上限也从原来的0.6调整为0.65。新标准还新增了特殊教育学校、中等职业学校等建设用地指标要求。

图1 2012—2019年烟台市商住办土地市场供求价走势

2 烟台市商品房市场供求形势分析

众所周知，商品的供给与需求数量直接影响商品的价格，房地产市场也遵循该规律。

从图2可以看出，自2013—2019年七年时间里，只有2016年和2017年供小于求，其余年份均为供大于求，说明市场存量仍然存在；伴随需求量的增加，自2016年开始烟台市区房地产价格开始大幅上涨，商品住宅成交均价莱山区处于首高位。

图2 2013—2019年烟台市商品房市场供求价走势

2019年烟台市区商品住宅房成交446万m2，同比下降26%，成交均价元/m2，价格同比增幅收窄，市场维持稳定，成交主要集中在牟平区、开发区、芝罘区；公寓成交27万m2，同比上涨22%，成交均价8560元/m2；商办市场成交29万m2，同比上涨0.3%，成交均价元/m2，市场表现较好，供小于求，成交均价稳步上涨，牟平区为成交热点区域；办公成交17万m2，同比上涨32%，成交均价元/m2。

2019年供应主要集中在牟平区、开发区、芝罘区，占全市供应总量66%；成交主要集中在牟平区、开发区、芝罘区，占全市成交总量64%；莱山区成交均价最高，为元/m2。

3 成交结构分析

从业态看，2019年高层推盘次数最多，其次为小高层、中高层产品，洋房推盘次数少但整体去化率较高。

2019年牟平区开盘、加推次数以及套数位居六区之首，开发区和莱山区整体去化率较高；随着市场入驻品牌房企越来越多、可选择面越来越广，客户购房心态更加理性，对住房产品要求越来越高，促使产品更加多元化和精细化。

2019年成交主力面积段90m2～120m2，以三房产品为主；主力去化单价段8000～元/m2；主力总价段90～110万；说明中央房住不炒政策已经起效，刚需和刚改产品占市场主力，住房回归居住属性，房地产投资变得理性。

山东自贸区烟台片区将打造成为中韩贸易和投资合作先行区、海洋智能制造基地、国家科技成果和国际技术转移转化示范区，受该政策影响，烟台市区近三年引进大批量高学历高、高技能、高薪资人才，所以近三年烟台公寓市场表现良好，2019年供应面积19万m2，成交面积27万m2，市场表现供小于求，成交均价为8560元/m2，同比上涨14%。

图3 公寓市场的供应、成交

图4 商业市场的供应、成交

烟台商业市场表现供大于求，2019年供应面积35万m2，成交面积29万m2，同比上涨0.3%，成交均价为元/m2，同比上涨10%；但从图3.4可以看出，去库存能力显著，供需逐渐趋于平衡。

4 未来预期

从总体来看，市场整体供大于求，去化压力增大，加之多项目即将入市，未来市场竞争将更加激烈，但是结构性多元化趋势加剧——洋房、小高层成刚需、刚改首选，配套设施齐全、环境优美区域受到热捧。这些都说明房地产投资已趋于理性，改善居住条件成为首要考虑因素。

未来仍将以维持房地产市场稳定为主，健全房地产市场的监管体制，促进房地产市场健康发展，未来市场将以品牌房企独立开发或合作开发为主，品牌房企保持较高进驻热情，市场占有率越来越高。在政府稳健政策下把要鼓励居民自住需求作为重点，确保房屋发挥其居住属性，优化住宅供应结构、注重与国民经济协调发展。

未来潜在上市品牌项目，主要分布在芝罘区、高新区、莱山区，区域相对集中，加之2019年面世的品牌房企项目，2020年潜在供货量较大，市场竞争较为激烈。

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